孟伟，北京海酬酢流协会城市更新与元天地专科委员会主任，资深房地产人人

近期，国度发改委发布了《对于圭表高效作念好基础要领范畴不动产投资信赖基金（REITs）形态申报推选使命的见知》（以下简称“见知”），见知将浪掷基础要领纳入基础要领REITs的试点金钱范围，至此，城市更新REITs中最热切的拼图完成，城市更新REITs得以实行。

本文将阐明城市更新REITs的可行性过头预测。

一、城市更新布景

“十四五”政府使命答复中首提“城市更新举止”。城市更新的主旨是，保险城市功能、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提高治明智力、引发城市活力，收场高质地发展。中国在历程40多年城市化高速发展后，城市已从粗野的量的推广运转向高质地发展的办法篡改，同期中国房地产业已出现严重的钝化，参加了“存量市场”期间，在此布景下，城市更新将成为鼓吹城市化高质地发展以及托底房地产业的新动能。

现在，我国的四个一线城市先后出台了城市更新条例，各市的条例本色有所不同，本文将依据“北京市城市更新条例”（以下简称“条例”）进行阐明。

二、REITs对城市更新的适用性

1.城市更新实行本色过头功能业态的适用性

条例中共有六大项城市更新实行本色，其中唯有“老旧厂房更新纠正”、“低效产业园区更新”、“老旧低效楼宇更新”适用于REITs。

条例的关系本色纲要如下：

“第三十三条实行老旧厂房更新纠正的，在合适街区功能定位的前提下，饱读动用于补充人人服务要领、发展高精尖产业，补皆城市功能短板。

第三十四条实行低效产业园区更新的，应当鼓吹传统产业转型升级，要点发展新产业、新业态，联接翻新资源、训诲新兴产业，完善产业园区配套服务要领。

第三十五条实行老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使勤勉能、提高空间品性、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新浪掷后劲、提高城市活力，提高智能化水平、温暖当代商务办公需求。在合适盘算推算和安全等端正的条目下，不错在交易、商务办公建筑内安排文化、体育、讲授、医疗、社会福利等功能，也不错用于寝室型保险性租出住房”。

说七说八，城市更新是复合型城市概括体，其主邀功能业态包括科技产业（商务办公、厂房、践诺室、库房等）、交易、栈房、文旅、康养、文娱、体育、医疗、讲授、公寓等，其中科技产业和交易是最热切的功能业态。

2.再看REITs的试点老本范围：

自2020年4月基础要领REITs试点启动以来，历经了4次扩容。

初次试点，基础要领包括仓储物流，收费公路、机场口岸等交通要领，水电气热等市政要领，产业园区等其他基础要领，不含住宅和交易地产。

2021年6月，初次扩容将动力基础要领、保险性租出住房等纳入试点范围。

2022年11月，再次扩容，新加入新动力、水利、新式基础要领等。

2023年3月，最新扩容，增多了浪掷基础要领，“优先相沿百货市场、购物中心、农贸市场等城乡交易网点形态，保险基本民生的社区交易形态刊行基础要领REITs”。

小结：

①前三次的REITs的试点范围中，唯有产业园区项和城市更新的科技产业项相匹配，商务办公可包摄产业园区项；

②最新一次，REITs扩容了浪掷基础要领，完成了城市更新交易板块的拼图；

③其他的城市更新功能业态，如栈房、文旅、康养、文娱、体育、医疗、讲授、公寓等，只消在形态中所占比重不大，均可纳入交易板块范围；况兼从发展的角度看，此类功能业态的不动产将有契机入场。

不错说见知补皆了城市更新REITs的功能业态的拼图，城市更新REITs得以实行，这对城市更新的发展具有热切意旨。

三、形态用地和改扩建的合规性

对于形态用地和改扩建见知建议，“形态用地性质应合适土地治理关系端正”，“如形态曾进行改变功能用途的首要改扩建，应主要依据改扩建时的关系手续办理情况判断其投资治理合规性”。

对关系本色条例建议，“本市探索实行建筑用途调整、土地用途兼容”，“存量建筑在合适盘算推算和管控要求的前提下，经照章批准后不错调整用途”，“存量建筑用途调整经批准后照章办理盘算推算诞新手续”。

见知和条例对形态用地和改扩建的合规原则基本一致，均体现了相对生动化的土地诈骗战略导向，这对更好地皮活存量不动产金钱具有积极意旨。

四、城市更新REITs之预测

1、城市更新是周转存量不动产，纾困地点财政收入下行压力的热切持手。

凭据财政部发布的《2022年财政相差情况》，2022年，宇宙政府性基金预算收入77879亿元，比上年下跌20.6%；地点政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下跌21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下跌23.3%。凭据关系云尔，2020年以后，土地出让金占地点财政总收入的比重已达到85%操纵，地点财政收入减少严重。

上述触及三种类型的存量不动产，其中老旧厂房和低效产业园区的物业权益东谈主大多是地点政府和国企，周转此类存量不动产，并使其升值增效，省略贬责地点的办事问题，增多地点政府的财政收入，更能引发地点的经济活力。凭据关系云尔分析，在宇宙范围此类存量不动产金钱规模意料达数十万亿元。是以，纯粹发展城市更新，周转存量不动产，是地点政府收复并增强经济的热切持手。

2、REITs是城市更新热切的金融器具

城市更新的标的物主若是存量不动产形态，其千里淀了无数资金，以及企业欠债，城市更新形态REITs上市，将有助企业回笼资金、增强现款流，改善金钱欠债表，还有助于企业造成投融资闭环，优化老本结构，使金钱运营良性轮回，促进企业高效优质发展。

2020年4月REITs试点启动于今，宇宙已上市REITs25只，召募资金800多亿元。凭据测算，我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元（艾瑞征询答复），如斯，我国的REITs规模还将有至少40倍的发展空间，相应地城市更新REITs规模将是万亿级的。

城市更新REITs改日可期！

作家：孟伟九游体育app(中国)官方网站